El Consejo de Ministros, en su sesión del 29 de septiembre de 2026, ha dado luz verde a un Real Decreto-ley que implementa medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y aumentar la oferta de viviendas asequibles. La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, enfatizó que esta normativa responde a «el principal problema de los españoles y las españolas»: el acceso a la vivienda. El decreto fue publicado en el BOE el 30 de septiembre y ahora debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados.
Medidas contra la especulación y protección del acceso a la vivienda
La nueva legislación establece que, hasta el 31 de diciembre de 2028, entidades como sociedades y fondos solo podrán adquirir viviendas si el precio no supera el 70 % del valor de tasación. Sin embargo, hay excepciones para aquellos inmuebles destinados a:
- Alojamiento habitual asequible o social por al menos cinco años.
- Residencias sociosanitarias.
- Alojamiento para colectivos vulnerables gestionados por entidades sociales.
- Atención a víctimas de violencia de género.
Además, se han incorporado medidas para suspender desahucios en tres escenarios diferentes hasta el 31 de diciembre de 2030. Si una entidad desahucia a un inquilino vulnerable sin alternativa habitacional, el tribunal podrá suspender el procedimiento. Esta suspensión también se aplicará si los demandantes son propietarios particulares, siempre que se cumplan ciertas condiciones. Las excepciones a esta suspensión incluyen situaciones donde el propietario demuestre su propia vulnerabilidad y posea dos o menos viviendas.
Nuevas regulaciones sobre alquileres temporales
El decreto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para mejorar la regulación del alquiler temporal. Los arrendadores deberán justificar la causa del desplazamiento temporal del inquilino, estableciendo una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses.
En cuanto al alquiler de habitaciones, se prohíbe que la suma total supere lo que costaría alquilar toda la vivienda.
Cambios fiscales relacionados con la vivienda
El Real Decreto-ley introduce varias medidas tributarias destinadas a promover el uso residencial y facilitar el acceso a viviendas asequibles. Por ejemplo, se aplicará un IVA del 10 % al alquiler de apartamentos amueblados bajo ciertas condiciones, como ofrecer servicios complementarios o tener una duración inferior a 30 noches.
A su vez, los ayuntamientos podrán imponer un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para viviendas destinadas al uso turístico. Este recargo puede alcanzar hasta el 100 % para propietarios con cuatro o más inmuebles turísticos.
Deducciones fiscales y beneficios para inquilinos y propietarios
A partir del próximo año fiscal, los contribuyentes con ingresos inferiores a 33.007,20 euros anuales podrán beneficiarse de una deducción del 10 % en sus pagos por alquileres. Para los propietarios que reduzcan su renta en más del 5 %, las deducciones podrían llegar hasta el 100 %.
La vivienda protegida permanente tendrá un IVA superreducido del 4 %, incluyendo garajes y anexos.
Aumento del parque público y ayudas para compradores primerizos
El decreto refuerza la entidad CASA 47 como herramienta estatal para gestionar el parque público de vivienda. Las viviendas vendidas por CASA 47 no podrán superar los precios máximos establecidos por las comunidades autónomas.
A través del nuevo programa TU CASA, se ofrecerán préstamos hipotecarios que cubrirán hasta el 20 % del valor total , con un límite máximo de 50.000 euros . Estos préstamos tendrán un interés del 0 % , facilitando así el acceso a la primera vivienda habitual.
Cambio en contratos de alquiler y movilización de viviendas vacías
A partir ahora, los inquilinos podrán solicitar prórrogas extraordinarias en sus contratos hasta finales de 2028 si cumplen ciertos requisitos. Durante este tiempo, deberán mantenerse las condiciones acordadas inicialmente.
Para estimular la incorporación al mercado residencial, se permitirán recargos en el IBI para viviendas desocupadas durante más de tres años. Estos recargos pueden alcanzar hasta el 150 % .
SOCIMI también verá cambios fiscales significativos: su gravamen aumentará del 15% al 25%, aunque habrá reducciones dependiendo del número total destinado al alquiler bajo criterios asequibles.
La noticia en cifras
| Cifra |
Descripción |
| 30 de septiembre de 2026 |
Fecha de publicación del BOE |
| 31 de diciembre de 2030 |
Plazo máximo para la suspensión de desahucios |
| 31 de diciembre de 2028 |
Plazo máximo para la adquisición de viviendas por entidades |
| 50,000 euros |
Límite máximo para préstamos en el mecanismo TU CASA |
| 4% |
Porcentaje del IVA a la vivienda protegida |
| Hasta el 150% |
Porcentaje del recargo en IBI para viviendas vacías |
Preguntas sobre la noticia
¿Qué medidas ha aprobado el Gobierno para abordar la crisis de acceso a la vivienda?
El Gobierno ha aprobado un Real Decreto-ley que incluye medidas urgentes como la protección frente a desahucios y la prórroga de contratos de alquiler, con el objetivo de mejorar el acceso a la vivienda en España.
¿Cuáles son las limitaciones para la compra de viviendas por entidades especulativas?
Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades que compren inmuebles solo podrán hacerlo si el precio es inferior al 70% del valor de tasación del mercado, con excepciones para ciertos usos como alojamiento social o para colectivos vulnerables.
¿Qué protección se ofrece contra los desahucios para personas vulnerables?
Se suspenderán los procedimientos de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030 si el ocupante es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, además se establece que las comunidades autónomas deben ofrecer alternativas habitacionales.
¿Cómo se regula el alquiler temporal según el nuevo decreto?
El alquiler temporal deberá tener una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses, y el arrendador deberá justificar la causa del desplazamiento temporal del inquilino.
¿Qué deducciones fiscales se han introducido en relación a la vivienda?
Se incorpora una deducción estatal en el IRPF para inquilinos con rentas inferiores a 33.007,20 euros anuales, así como deducciones en rentas inmobiliarias para propietarios que reduzcan precios de alquiler.
¿Qué medidas se han implementado para movilizar viviendas vacías?
Los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI para viviendas vacías, que pueden llegar hasta el 150% en caso de propietarios con dos o más viviendas desocupadas por más de tres años.
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