Entre marzo y septiembre de 2026 se publicaron 381.997 anuncios de alquiler en las 53 capitales analizadas: el 47,7 % ofrecía habitaciones, el 8,1 % alquiler de temporada y el 44,2 % viviendas completas para residencia habitual. Según un informe del Ministerio de Consumo, los anuncios de temporada y por habitaciones ya superaban a los residenciales antes de la aprobación del Real Decreto-ley 29/2026.
Los anuncios de alquiler por habitaciones y de temporada superaban a los de viviendas completas para residencia habitual antes de la aprobación del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, según un informe del Ministerio de Consumo coordinado por Javier Gil, investigador del Instituto de Filosofía del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (IFS-CSIC).
El estudio analiza 381.997 anuncios publicados en Idealista entre marzo y septiembre de 2026 en 53 capitales de provincia. El 44,2 % correspondía a alquiler residencial, el 47,7 % a habitaciones y el 8,1 % a alquiler de temporada.
En total, 168.797 anuncios eran de alquiler residencial —viviendas completas para residencia habitual—, 182.222 ofrecían habitaciones y 30.978 correspondían a alquiler de temporada. Si se considera el número de viviendas en lugar del de anuncios, el reparto cambia: el 68,4 % se ofertaba en régimen residencial, el 19,1 % como vivienda compartida por habitaciones y el 12,5 % como alquiler de temporada. El informe señala que ambas medidas son complementarias: los anuncios reflejan la oferta que encuentra quien busca vivienda, mientras que el recuento de viviendas permite estimar el peso de cada modalidad en el mercado.
Por cada diez viviendas completas anunciadas para alquiler residencial, se ofrecían casi tres compartidas por habitaciones (2,8) y casi dos de temporada (1,8): algo menos de cinco viviendas en modalidades alternativas por cada diez residenciales.
Madrid registró 7.397 anuncios de temporada y Barcelona, 6.708. Juntas concentraron el 45,5 % de esta oferta en las capitales españolas, y cada una sumó más del triple de anuncios que Valencia, tercera con 2.043. A continuación se situaron Málaga (1.654), Sevilla (1.258), Santander (1.153) y Granada (1.078).
En algunas capitales, los anuncios de pisos de temporada ya superaban a los de alquiler residencial: equivalían al 147,1 % de estos en San Sebastián, al 107,1 % en Cádiz y al 79,6 % en Santander.
El informe observa una mayor presencia del alquiler de temporada en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado: la proporción respecto a los anuncios residenciales es allí más de tres veces superior a la del resto. Según el estudio, esta diferencia sugiere que parte de la oferta de temporada podría utilizarse para eludir la regulación del alquiler residencial.
De las 53 capitales analizadas, nueve estaban declaradas zonas tensionadas: Barcelona, Girona, Tarragona y Lleida, en Cataluña; Bilbao, Vitoria-Gasteiz y San Sebastián, en el País Vasco; Pamplona, en Navarra, y A Coruña, en Galicia. En esas ciudades, los anuncios de temporada equivalían a una mediana del 31,2 % de los residenciales, frente al 9,3 % en las capitales no declaradas zonas tensionadas.
San Sebastián registró la proporción más alta, con un 147,1 %, seguida de Barcelona (67,5 %), Bilbao (37,5 %), A Coruña (35,1 %), Pamplona (31,2 %), Vitoria-Gasteiz (21,4 %), Girona (18,2 %) y Tarragona (17,3 %). Lleida fue la única excepción: su 6,1 % quedó por debajo de la mediana de las capitales no declaradas. Así, ocho de las nueve capitales tensionadas presentaban una presencia del alquiler de temporada superior a la habitual en el resto.
Ese mayor peso no iba acompañado de un precio sensiblemente superior. Por metro cuadrado, el alquiler de temporada se anunciaba a una mediana un 2,2 % más cara que el residencial, y la diferencia no era significativamente mayor en las zonas tensionadas. El informe atribuye las diferencias entre modalidades al régimen contractual: durante el periodo analizado, los alquileres de temporada no estaban sujetos a duración mínima ni a prórrogas obligatorias y, salvo en Cataluña desde enero de 2026, tampoco a los límites de renta de las zonas tensionadas.
El informe concluye que el alquiler de viviendas completas para residencia habitual no era la modalidad mayoritaria entre los anuncios de las capitales españolas. En el conjunto analizado había 18,4 anuncios de temporada por cada cien residenciales. La oferta de temporada, sin embargo, estaba concentrada: Madrid y Barcelona reunían el 45,5 % de los anuncios, y en San Sebastián y Cádiz estos superaban a los residenciales. El estudio señala que el fenómeno no predominaba en todas las capitales, aunque alcanzaba dimensiones muy elevadas en un número reducido de mercados urbanos.
Los datos son compatibles, según el informe, con la hipótesis de que parte de la oferta de temporada esté relacionada con las diferencias regulatorias entre ambas modalidades. El Real Decreto-ley 29/2026 busca corregir esta situación mediante la exigencia de una causa real y acreditable de temporalidad, límites a la duración y al encadenamiento de contratos, y la aplicación de garantías y límites de renta propios del alquiler de vivienda. La protección dependería así del uso real del inmueble y no de la modalidad contractual declarada, con el objetivo de reducir el incentivo para ofertar como temporal una vivienda destinada a residencia permanente.
La eficacia de la norma dependerá de su consolidación normativa, todavía pendiente de convalidación parlamentaria cuando se redactó el informe, y de que se compruebe si el uso declarado coincide con el real. El estudio establece una línea de base con datos anteriores a la reforma para permitir evaluar sus efectos. Si se cumplen sus objetivos, cabría esperar una reducción del peso del alquiler de temporada, especialmente en las zonas tensionadas, y una menor diferencia entre capitales declaradas y no declaradas, al regresar parte de esa oferta al mercado residencial.
| Indicador | Cifra |
|---|---|
| Anuncios de alquiler publicados entre marzo y septiembre de 2026 en las 53 capitales analizadas | 381.997 |
| Anuncios de viviendas completas en alquiler residencial | 168.797 (44,2 %) |
| Anuncios de habitaciones | 182.222 (47,7 %) |
| Anuncios de alquiler de temporada | 30.978 (8,1 %) |
| Viviendas anunciadas en alquiler residencial | 68,4 % |
| Viviendas anunciadas como compartidas por habitaciones | 19,1 % |
| Viviendas anunciadas en alquiler de temporada | 12,5 % |
| Anuncios de temporada respecto a los residenciales en zonas tensionadas (mediana) | 31,2 % |
| Anuncios de temporada respecto a los residenciales en zonas no declaradas tensionadas (mediana) | 9,3 % |
| Capitales tensionadas con mayor proporción de anuncios de temporada respecto a los residenciales | San Sebastián: 147,1 %; Cádiz: 107,1 %; Santander: 79,6 % |
Entre marzo y septiembre de 2026 se publicaron 381.997 anuncios: el 44,2 % correspondía a viviendas completas en alquiler residencial, el 47,7 % a habitaciones y el 8,1 % a alquiler de temporada.
Madrid y Barcelona reunieron el 45,5 % de los anuncios de temporada, con 7.397 y 6.708 anuncios, respectivamente.
La proporción de anuncios de temporada respecto a los residenciales fue del 147,1 % en San Sebastián, del 107,1 % en Cádiz y del 79,6 % en Santander.
En las capitales declaradas zonas de mercado residencial tensionado, la mediana de anuncios de temporada respecto a los residenciales fue del 31,2 %, frente al 9,3 % en las demás. El informe señala que los datos sugieren que parte del alquiler de temporada podría utilizarse para eludir la regulación residencial.
El análisis establece una línea de base anterior a la reforma; por sí solo, no permite evaluar sus efectos. Al redactarse el informe, el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, estaba pendiente de convalidación parlamentaria.